クラウドファンディングで不動産投資!?

融資型クラウドファンディングには、不動産に関連した投資案件が多いです。

中には、クラウドファンディングで不動産投資と言っているところもありますが、実際には不動産事業者への貸付であったりします。

融資型クラウドファンディングを使った不動産投資と、一般的な不動産投資の違いはどこにあるのでしょうか?


融資型クラウドファンディングと不動産投資。

融資型クラウドファンディングの不動産投資案件は、一般的にイメージしやすい不動産を買って、誰かに貸し、賃料をもらうタイプの不動産投資ではなく、不動産事業者への貸付といったタイプが多いです。

不動産事業者は、融資型クラウドファンディングを通して資金提供を受け、不動産を購入したり、建物を建てたりしたあと、その不動産を第三者へ売却することで利益の確保と資金回収を行い、回収した資金で、融資型クラウドファンディングを通して資金を提供した投資家への返済及び利息の支払いを行っているようです。

つまり、このタイプの取引だと、不動産売却ができるという前提があってこその投資資金の回収ということになります。

他には、銀行の融資は決まっているが、実際に融資が受けられるのが建物が建った後であることが多く、それまでのつなぎ資金として融資型クラウドファンディングから資金提供を受けるというケースもあるようです。

この場合は、建物さえ建てば、銀行からの融資が受けられるので、その融資を受けた資金から、投資家への返済と利息の支払いを行っていると思われます。

どちらにしても、賃貸を目的とした不動産投資ではないということが、一般的な賃貸を目的とした不動産投資と違うところです。


賃貸を目的とした不動産投資と融資型クラウドファンディングの不動産投資のキャッシューフローの違い。

賃貸目的の不動産投資の場合

不動産の購入時に多額のお金を支払い、その後は、毎月賃料を受け取ることで資金を回収していきます。全ての投資資金を回収するためには、10年単位の時間を要することが多くなります。

融資型クラウドファンディングの場合

融資型クラウドファンディングを通して投資をした場合、その後は毎月分配金を受けとることが多い。そして、数ヶ月から1、2年のうちに投資元本が返済され資金回収が終わります。

両者のキャッシュフローの違い

賃貸目的不動産投資と融資型クラウドファンディングの投資から資金回収までの資金の流れは、全く違うものになっています。

つまり、賃貸目的の不動産に投資するイメージで融資型クラウドファンディングを行うと考えた場合には、融資型クラウドファンディングのキャッシュフローも賃貸型不動産と同じような資金回収の流れになるはずではと想像できます。

ということは、融資型クラウドファンディングが家賃収入が目的であった場合には、投資をして数ヶ月から1、2年で投資元本が戻ってくるのはどうして?という疑問が湧いてくることになります。


担保価値が重要になる?

不動産の売却や、建てた後の銀行融資などが貸付金の返済資金や利息の支払いになっていると考えると、投資先(購入する)の不動産の価値が重要になってくるのかもしれません。

なぜなら、売却を目的とするなら、予定している金額で売れることが必要だと考えられるからです。

もし買い手がいなくて、売値が予定よりも下がってしまったら、投資資金元本と利息が減額される恐れがあることになります。

また、返済ができなくなり担保として取ったときにも、予定金額で売れるかどうかが元本が守られるかどうかの重要なポイントとなると思われます。

おそらく、貸付時に不動産の売却から資金返済までのシナリオはできていると思われるので、そこまで心配することもないのかもしれませんが、万全を期すならば、担保としての価値はどうかという点は重要なポイントとなるかもしれません。

悪い状況を想像すると、サブプライムショックのような極端な不動産価格の下落が起こったとき、売却額が予定金額よりも低くなってしまい、元本が戻ってこなかったというケースもあるのかもしれません。


賃貸収入を目的とする証券投資をするならば、やっぱりリートが最適か?

リートとは、投資信託の一種で、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどを購入し、賃貸収入または売却益を投資家に分配するという証券投資です。

投資した元本は基本的に返還されることはありません。

ただ、証券取引所に上場しているため、リート(証券)を売却することは可能です。

つまりリートへの投資の方が融資型クラウドファンディングよりも、キャッシュフローは一般的な不動産投資と似たようなイメージになります。

ただ、問題点としては証券取引所で常に価格が変動しているため、キャピタルゲイン(値上がり益)を目的とした投資資金も入ってきやすいので値動きが激しくなります。

値動きが気にならないのであれば、リートを購入する方が融資型クラウドファンディングで不動産投資をするよりも、一般的な不動産投資に感覚が似ていると言えそうです。

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