新築区分所有マンション投資で資産形成!?

新築区分所有マンション投資の勧誘が多くなっているように感じます。これは、もしかして不動産バブルの最終局面ということなのでしょうか?

日銀がアパートローンの監視を強化する、つまり過度なアパートローンを抑制するという話も出ています。

そういう背景を考えると、不動産会社としては、今の内に売れるだけ売ってしまえと考えているのかもしれません。


新築区分所有マンションで資産形成?

新築区分所有マンションをローンで買い、賃貸収入でローン返済を進めながら、完済後にはその区分所有マンションを手にできる。つまり資産形成ができるという話です。

ローンの返済を家賃収入で行うため、自分の財布から出すお金は、ほとんどない、もしくは0にできる(という説明)ため、契約をするだけで、30年後には土地と建物が手に入るといった感じです。

しかし、新築区分所有マンション投資には。

① 新築は中古に比べて割高な価格設定になっている

② 賃貸収入から、ローン返済と固定資産税などの経費の支払いをすると、キャッシュがマイナスになることがある。

③ 節税なると言われるが、実際は「税金の納めがない=赤字」という実態がわかりくい。

といった問題点が考えられます。

①は、区分所有マンションの取引価格は、新築から所有権が登記された時点ですでに価格は下落し、その後10年ぐらいは急激に価格が下落していく傾向があるようです。最終的に価格下落が落ち着いてくるのは、20年経過以降だそうです。

新築には、日本人には新築はいいものという見方があるため、新築プレミアムが乗っかっているという感じだそうです。

②は、節税や生命保険代わりを謳う、区分所有マンション投資には、利回りが低く、賃貸収入ではローン支払いと経費が賄いきれないことも多く、節税額を含めてやっとお金がプラスになるということも珍しくありません。(ワンルームマンション投資が生命保険に?)

③は、確かに節税効果はありますが、節税=赤字です。最初のころはいいのですが、ローン利息の支払いが減り、さらに減価償却がなくなったりした時には、そのころの赤字(節税分)が跳ね返ってくることも忘れないようにしないといけません。


資産形成の基本は複利での運用なのですが!?

不動産に限らず、株式投資にしろ、投資信託にしろ、資産形成の基本となる考え方は複利運用です。

言い方を変えれば、資産形成をするためのには、複利で運用しなければいけないという考え方です。

(複利を知らずに、投資はできない?)

しかし、新築区分所有マンション投資は複利運用になっていないことが多いです。

新築区分所有マンション投資では、「家賃収入=ローン返済+利息+経費」(若しくは家賃の方が少ない)となっていることが多く。家賃収入をさらに再投資(不動産に限らず)して、さらに収入を増やしていくという運用ができません。

仮に2000万円の物件を購入し、実質利回りが4%だったとします。(最近不動産会社の営業から4%で提案された)

すると、手取りが2000万円×4%=80万円

この手取り額をすべてローンの返済や利息の支払いにまわしたとすると、ローン返済が終わるだいたい30年後に2000万円分の土地と建物を手にし、ローン返済後は、年間80万円の手取り収入ができるということになります。

年間80万円の積立投資で、30年後に資産2000万円と、家賃収入が年80万円ということです。

ただ、建物が30年経過しているということは、建物の価格(時価)は相当下がっていると思われるため、2000万円も価値はないと思われるし、家賃も相当減額されている可能性も高いと思われます。

もし、毎年80万円を複利で投資したら。

例えば、同じ不動産に投資している証券のREITを対象とすると。

リートの分配金利回りが平均3.5%(2017/4/14時点では3.85%)とし、分配金はすべて再投資をしていくことを考えると。

30年後は、4000万円超の資産が出来上がっていることになります。そして、4000万円の3.5%(REITの分配利回り)は、140万円になります。

これが、複利での運用です。

新築区分所有マンションの場合は、ローンを使って購入しているため単純にREITのケースと比べるわけには行きませんが、複利で運用するという考え方としてとらえてもらえればと思います。

また、新築区分マンションは借り入れでできるというメリットがありますが、借入や空室、価値の減価、一つの建物への集中投資というリスクをとっています。

対して、毎年80万円(月6万超)を給与収入から拠出をしてリートへ積立投資をする場合には、新築区分所有マンションに比べ、借入や空室、価値減価などの不安も少なく、全国への分散投資も可能という(世界への分散もしようと思えばできる)メリットもあります。

もし仮に、新築区分所有マンションへの投資を検討する場合には、毎月の家賃のうち少しでも手元にお金が残るような計画にし、他への投資ができる(複利運用で資産を増やしていく)ような計画にした方がいいと思われます。

つまり、しっかり頭金を入れろということです。

「頭金があるならば、4%以上の利回りが期待できる投資先なんて探せばいくらでも見つかるからそっちへ投資するよ」という意見もありそうですが。

田仲幹生

投資会社、FP会社 ㈱あせっとびるだーず 代表取締役

投資、資産運用のスクールを運営。
資産運用、ファイナンシャルプランニングの相談などを行う独立系のファイナンシャルプランナー。

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